Overdragelse af fast ejendom til dine børn.

SkatteInform konstaterer uenighed mellem skattemyndighederne og skatteyderne, når gaver skal værdiansættes. Uenigheden betyder, at skatteyderne ikke kan regne med, at skattemyndighederne anerkender den aftalte handelsværdi, når ejendommen overdrages til nærtstående, f.eks. til børn.

Dato 18/01 2022

Værdiansættelse

Gaver til nærtstående skal værdiansættes til handelsværdi efter Boafgiftsloven. Værdiansættelsen er efter loven bindende for alle parterne.                                                                                                                                                              

Forældre kan ved salg af en ejendom til deres børn vælge at give en gave. Når ejendommen skal værdiansættes af parterne, skal det ske til handelsværdien omregnet til kontantværdi. Ved værdiansættelsen kan parterne anvende skattedepartements cirkulære 1982-11-17 nr. 185 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsbo og ved gaveafgiftsberegning.  

Skattemyndighederne skal påse om den mellem parterne aftalte værdi, jf. gaveanmeldelsen, svarer til ejendommens handelsværdi. Hvis ejendommens værdi omregnet til kontantværdi max. er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund.

Hvis ejendommens værdi ikke ligger inden for +/- 15% af den offentlige kontantejendomsværdi, så kan skattemyndighederne ændre den mellem parterne aftalte værdi.

Skattestyrelsen har i flere sager haft deres egen opfattelse af fortolkningen af værdiansættelsescirkulæret og Boafgiftsloven. Skattestyrelsen antager nu, at den almindelige prisudvikling på markedet på ejendommen kan danne grundlag for værdiansættelsen. Skattestyrelsen tilsidesætter anvendelsen af værdiansættelsescirkulæret, når den faktiske handelsværdi på markedet i væsentlig grad afgiver fra den mellem parterne aftalte værdi. Skattestyrelsen mener, at der i de tilfælde er tale om en særlig omstændighed. Vi er ikke enige i, at Skattestyrelsen kan gøre dette gældende efter de nuværende regler og den seneste offentliggjorte retspraksis på området.

Der mangler derfor nu klarhed på, hvornår Skattestyrelsen har mulighed for at gøre særlige omstændigheder gældende.

Fortolkning af særlige omstændigheder fører til forskellige ejendomsværdier

I en verserende sag tilsidesætter Skattestyrelsen anvendelsen af +/- 15 % reglen i forbindelse med salg af en ejendom. Skattestyrelsen begrunder dette med ”særlige omstændigheder”. Det medfører at selvom en ejendom som er købt til en værdi inden for plus/minus 15 % af den kontante ejendomsværdi har skattemyndighederne korrigeret den mellem parterne aftalte værdi til den pt. vurderede handelsværdi på markedet. Skattestyrelsen har begrundet dette med, at der er tale om særlige omstændigheder med henvisning til værdiansættelsescirkulæret. I denne forbindelse siger Skattestyrelsen, at prisudviklingen for sammenlignelige ejendomme på samme adresse overstiger den offentlige ejendomsværdi. Dette medfører en ændret værdiansættelse af den overdragne ejendom. Dette på trods af, at loven siger, at den mellem parterne aftalte værdi er bindende. Derudover kan Skattestyrelsen heller ikke med henvisning til indholdet i værdiansættelsescirkulæret finde belæg for deres holdning. Skattestyrelsen har flere gange ved Landsskatteretten ikke fået medhold i deres synspunkt.

Landsskatteretten fortolker således ikke værdiansættelsescirkulæret på samme måde som Skattestyrelsen. I en afgørelse fra Landsskatteretten (LSR2018.551.1.SR) bestemmer Landsskatteretten at skattemyndighederne (Skattestyrelsen) skal acceptere en værdiansættelse, der ligger indenfor de i cirkulærets angivne retningslinjer, uanset om ejendommen er handlet til en højere værdi end den seneste offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Landsskatteretten finder endvidere ikke, at det skal anses som en særlig omstændighed, at ejendomsvurderingerne, som et led i regeringens udspil til genopretning af de offentlige ejendomsvurderinger er suspenderet.

Landsskatteretten siger, at skattemyndighederne ved efterprøvelse af værdien alene må tage hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke er eller har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.

Skattemyndighederne har anket sagen til domstolene. Det bliver nu spændende at følge denne sag.

Borgernes retssikkerhed

SkatteInform konstaterer, at borgernes retssikkerhed er i fare, hvis skattemyndighederne kan tilsidesætte lighedsgrundsætningen, og således træffe afgørelser i strid med gældende lovgivning og retspraksis.

Med lighedsgrundsætningen menes, at såvel borgeren som skattemyndighederne kan støtte lige ret på gældende lovgivning og retspraksis. Det betyder så også at den ene part ikke kan træffe afgørelser efter egen opfattelse.

Det er i strid med lighedsgrundsætningen, at Skattestyrelsen træffer afgørelser i sammenlignelige sager, som ikke er i overensstemmelse med afgørelser fra en højere instanser – i dette tilfælde Landsskatteretten.

Vi anbefaler, at alle der påtænker overdragelse af en ejendom til nærtstående søger rådgivning herom, forinden dispositionen gennemføres. Der kan være mange penge at spare ved at gennemføre overdragelsen efter konkret rådgivning, da skatteyderne pt. ikke uden videre kan regne med, at skattemyndighederne vil anerkende værdiansættelsen i henhold til det ovenfor nævnte værdiansættelsescirkulære.

SkatteInform kan hjælpe med rådgivning herom, ligesom vi vil følge op med en opdatering, når der falder dom i den sag, som Skattemyndighederne har anket til domstolene.

Se også Højesteretsdom af 26/4-2021

Kontakt SkatteInform

Vi giver kvalificerede svar på dine skattespørgsmål. Hvis du har brug for yderligere rådgivning vedrørende overdragelse af fast ejendom og den seneste retspraksis, står vi gerne til rådighed mod honorar efter nærmere aftale.

Ring til os på telefon 33 32 10 10

Send en e-mail på info@skatteinform.dk

eller besøg os på www.skatteinform.dk  

‍

Ansvarsfraskrivelse

Da ovenstående alene er vejledende påtager vi os ikke ansvar for dispositioner, der måtte træffes på baggrund af ovenstående uden forudgående individuel rådgivning. Vi påtager os ikke ansvar for fejl og mangler.

‍