Skat ved udlejning af egen bolig
Få hjælp til skatten ved udlejning af fast ejendom. Der er forskellige skatteregler forbundet med skat ved udlejning af fast ejendom. Beskatningen afhænger til dels af om du driver erhvervsmæssig udlejning eller privat boligudlejning, og hvilken beskatningsform du vælger at benytte.
Skattemæssigt skelnes der mellem to hovedbegreber ved udlejning af fast ejendom (boligejendom/beboelsesejendom). Du kan drive erhvervsmæssig udlejning eller delvis udlejning.
- Du driver erhvervsmæssig udlejning, hvis du udlejer en ejerbolig i mere end 12 måneder, og samtidig ikke selv bor i den. Det betyder, at overskud eller eventuelt underskud fra udlejningsejendommen er personlig indkomst, og du skal opstille et regnskab, og udfylde et oplysningsskema til Skattestyrelsen.
- Der er tale om delvis udlejning, hvis du udlejer hele din ejerbolig i en periode på under 12 måneder, eller du bor i din ejerbolig samtidig med værelsesudlejning. Ved delvis udlejning beskattes lejeindtægterne som kapitalindkomst.
Erhvervsmæssig udlejning – personlig indkomst
Udlejer du din ejerbolig i mere end 12 sammenhængende måneder, betragtes du som værende selvstændig erhvervsdrivende. Det betyder, at du driver udlejningsejendommen for egen regning og risiko, og med det formål at opnå økonomisk overskud. Du skal holde regnskab med lejeindtægterne og driftsudgifterne i forbindelse med udlejningen. Du skal kunne fremvise regnskabet til Skattestyrelsen, når de beder om den. Resultatet af din udlejningsvirksomhed beskattes som personlig indkomst i lighed med almindelig lønindkomst.
Når du driver erhvervsmæssig virksomhed, kan du vælge mellem 3 beskatningsformer:
- Personskatteloven (PSL)
- Kapitalafkastordningen (KAO)
- Virksomhedsordningen (VSO)
Der er mulighed for at vælge procent fradrag for udgifter til forbedring og vedligeholdelse i første år efter anskaffelsen og de to følgende år. Fradraget udgør 25% af årslejen for udlejede ejerlejligheder og 35% for udlejede en og tofamilieshuse.
Nedslag i ejendomsværdiskatten
Du skal ikke betale ejendomsværdiskat i den periode ejendommen er udlejet.
Forældrekøb
Hvis du udlejer til din nære familie, barn, dine eller din ægtefælles:
- Bedsteforældre og disse ægtefæller
- Forældre og disse forældre
- Børns ægtefæller
- Børnebørns og disses ægtefæller.
Vær opmærksom på, at der normalt ikke vil være nogen fordel ved at anvende virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen fra og med 2021. Der er indført begrænsning i adgangen til fradrag for renteudgifter relateret til forældrekøbsboligen. Hvis du har flere virksomheder kan du fortsat anvende virksomhedsordningen og begrænsningen i rentefradraget gælder kun den del der relaterer sig forholdsmæssigt til forældrekøbsboligen.
Delvis udlejning – kapitalindkomst
Har du værelsesudlejning eller udlejer du din ejerbolig en del af året, skal indkomsten ved udlejningen (leje inkl. varme, el og andre indtægter ved udlejningen) beskattes som kapitalindkomst. Som udlejer kan du vælge mellem to metoder til at opgøre indkomsten, der skal beskattes. Her kan du vælge mellem den regnskabsmæssige metode eller et bundfradrag.
- a) Den regnskabsmæssige metode
Med den regnskabsmæssige metode, skal du betale skat af lejeindtægterne fratrukket de fradragsberettigede udgifter. Vær opmærksom på, når du først har valgt den regnskabsmæssige metode, kan du ikke senere skifte til metoden med bundfradrag.
Det er ikke alle udgifter, der kan fratrækkes, når du anvender den regnskabsmæssige metode. Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen og forsikring, kan eksempelvis ikke fratrækkes. Dog er der nedslag i ejendomsværdiskatten for den del af ejerboligen, der udlejes i udlejningsperioden. Der gives også fradrag for den forholdsmæssige andel af ejendomsskatten (grundskyld), hvis den del af ejerboligen, der er udlejet, udgør mindst 10%.
Øvrige udgifter du kan trække fra, er følgende:
- Forbrugsudgifter, el, vand, varme.
- Vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer).
- Udgifter forbundet med udlejning som fx annonceudgifter
Udlejer du hele ejerboligen i en periode, uden at selv bo i den, er der både 100% fradrag for de faktiske udgifter, og 100% nedslag i ejendomsværdiskatten, set i forhold til længden af den udlejede periode.
Du kan ikke fratrække underskud ved delvis udlejning.
Bemærk at Skattestyrelsen stiller krav om udarbejdelse af en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som skal fremvises, når de beder om det. Herudover skal der foreligge dokumentation for de udgifter, der er fratrukket i lejeindtægterne.
- b) Bundfradrag
Bundfradraget er den mest enkle og ukomplicerede metode at anvende ved opgørelse af den skattepligtige indkomst. Der betales først skat af lejeindtægterne, når de årlige lejeindtægter overstiger bundfradraget. Fra indkomståret 2021 afhænger bundfradraget af, om du udlejer dit værelse eller bolig kortere end 4 måneder (kortidsudlejning) eller længere end 4 måneder til samme person (langtidsudlejning).
Bundfradrag ved udlejning
Korttidsudlejning (mindre end 4 måneder)
Bundfradraget afhænger af, om du udlejer boligen privat eller via et udlejningsbureau eller -portal (fx Airbnb).
- Bundfradrag for udlejning via udlejningsbureau eller -portal er 31.200 kr. i 2023 og 32.300 kr. 2024. Se skattesatser.dk.
- Bundfradrag ved privat udlejning er 12.200 kr. i 2023 og 12.700 kr. i 2024. Se skattesatser.dk.
Du betaler først skat, når dine lejeindtægter overstiger bundfradraget. For at komme frem til den skattepligtige indkomst, skal du fratrække yderligere 40 % af beløbet, der ligger over bundfradraget.
Dvs. den værdi du skal betale skat af udgør 60% af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget.
Du kan hverken fratrække ejendomsskatter, forbrugsudgifter, eller få nedslag i ejendomsværdiskatten.
Langtidsudlejning (mere end 4 måneder til samme person)
Udlejer du din ejerbolig i mere end 4 måneder til samme person, har du, udover regelsættet beskrevet ovenfor ved kortidsudlejning, mulighed for at tilvælge et andet regelsæt.
Som ejer af en bolig, har du mulighed for at beregnet et bundfradrag, der svarer til 1,33 % af ejendomsværdien, dog minimum 24.000 kr. Lejeindtægt, der overstiger dette bundfradrag, skal der betales skat af som kapitalindkomst.
Moms
Hvis du udlejer værelser i mindre end 30 dage pr udlejning skal du i nogen tilfælde betale moms. Det vil sige at udlejning af værelser til personer, der kun tager midlertidigt ophold og ikke skifter bopæl er momspligtig udlejning.
Du bliver først momspligtig, når lejeindtægterne overstiger kr. 50.000 om året.
Rådgivning:
Har du ikke overskud eller viljen til at sætte dig ind i reglerne, anbefaler vi dig til at søge professional rådgivning. Du kan kontakte vores samarbejdspartner SkatteInform.dk
Ansvarsfraskrivelse:
Da ovenstående alene er vejledende påtager vi os ikke ansvar for dispositioner, der måtte træffes på baggrund af ovenstående uden forudgående individuel rådgivning. Vi påtager os ikke ansvar for fejl og mangler.
Skat ved fremleje af lejebolig eller andelsbolig
Er du andelshaver eller lejer svarer dit bundfradrag til 2/3 af din samlede årlige boligafgift/husleje. Bemærk at lejeindtægt, der overstiger bundfradraget, er personlig indkomst, når du fremlejer en lejebolig eller andelsbolig.