Mange ejer en ejendom i udlandet og endnu flere går rundt med tanken om at købe en. Men ikke alle er klar over de skattemæssige konsekvenser i Danmark, som en ejendom i udlandet medfører. Læs med her om reglerne i Danmark.
Dato 21/10 2022
De fleste bliver overrasket over de skattemæssige konsekvenser i Danmark, der følger med erhvervelsen af en ejendom i udlandet. De skattemæssige konsekvenser afhænger af, hvad den udenlandske ejendom anvendes til.
Privat Anvendelse
Som fuldt skattepligtig til Danmark skal der som udgangspunkt betales dansk ejendomsværdiskat for udenlandske ejendomme, når ejendommen udelukkende anvendes privat jf. EVSL §2. Det er uden betydning, om ejeren gør brug af ejendommen, da ejendomsværdiskatten er en rådighedsbeskatning. Der kan kun ske nedsættelse af ejendomsværdiskatten, hvis ejendommen er ubeboelig. Ved beregning af ejendomsværdiskatten efter de pt. gældende regler, skal værdien i 2001 og 2002 lægges til grund jf. EVSL §4 a, hvorfor det i de fleste tilfælde er en langt lavere værdi end anskaffelsessummen, som der skal betales skat af.
Der er ikke skattefradrag for udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskatter, forsikringer m.m. Der kan derimod fås fradrag for renteudgifter af lån til køb af ejendom uanset om lånet er i udenlandske valuta eller udenlandsk bank. For lån i udenlandsk valuta er der normalt fradrag for valutakurstab ligesom evt. valutakursgevinst vil være skattepligtig.
Erhverv (fuld udlejning)
Der skal som udgangspunkt ikke betales dansk ejendomsværdiskat, når ejendommen udelukkende anvendes til erhverv, fx udlejning jf. EVSL §1. Overskuddet af udlejningen skal derimod medregnes i den danske indkomst herunder personlige indkomst. Der gives fradrag for renteudgifter af lån til køb af udlejningsejendommen.
Når man udelukkende udlejer sin ejendom i mere end 12 sammenhængende måneder, vil der være tale om selvstændig erhvervsvirksomhed. Det betyder, at du driver udlejningsejendommen for egen regning og risiko, og med det formål at opnå økonomisk overskud. Man skal holde regnskab med lejeindtægterne og driftsudgifterne i forbindelse med udlejningen. Derudover skal man kunne fremvise regnskabet, samt dokumentation for lejekontrakter og driftsudgifter til Skattestyrelsen, når de beder om den.
Når man driver erhvervsmæssig virksomhed, kan man vælge mellem 3 beskatningsformer:
- Personskatteloven (PSL)
- Kapitalafkastordningen (KAO)
- Virksomhedsskatteordningen (VSO)
Det er muligt under visse betingelser at benytte sig af virksomhedsskatteordningen, hvor renteudgifterne kan have en højere fradragsværdi end ved anvendelse af PSL/KAO, ligesom overskuddet ved udlejning kan opspares til en foreløbig beskatning på kun 22%.
Delvis udlejning
Anvendes den udenlandske ejendom både til udlejning og til privat brug, skal overskuddet ved udlejning medtages ved indkomstopgørelsen i Danmark og beskattes som kapitalindkomst. Der vil være tale om delvis udlejning, hvis man udlejer ejendommen en del af året.
Overskuddet af en delvis udlejning kan opgøres på 2 metoder; Regnskabsmetoden og bundfradragsmetoden.
Med den regnskabsmæssige metode, skal man betale skat af lejeindtægterne fratrukket de fradragsberettigede udgifter. Vær opmærksom på, når du først har valgt den regnskabsmæssige metode, kan du ikke senere skifte til metoden med bundfradrag. Ved brug af denne metode, skal der kun betales ejendomsværdiskat for den periode, hvor ejendommen ikke har været udlejet.
Alternativt kan overskuddet opgøres efter bundfradragsmetoden, som er den mest enkle og ukomplicerede metode at anvende. Der betales først skat af lejeindtægterne, når de årlige lejeindtægter overstiger bundfradraget.
Bundfradraget afhænger af, om du udlejer boligen privat eller via et udlejningsbureau eller -portal (fx Airbnb).
- Bundfradrag for udlejning via udlejningsbureau eller -portal er 29.900 kr. i 2021 og 30.300 kr. 2022 Se skattesatser.dk.
- Bundfradrag ved privat udlejning er 11.700 kr. i 2021 og 11.900 kr. i 2022.
Ved brug af bundfradragsmetoden skal man betale ejendomsværdiskat af hele året.
Dobbeltbeskatning
Ofte tror skatteydere, at hvis de har betalt ejendomsværdiskat eller skat af udlejningsindkomst i udlandet, at man er fritaget for skat i Danmark. Det er ikke helt korrekt. Danmark har indgået såkaldte dobbeltbeskatningsoverenskomster med næsten alle lande, om hvorledes man skal forholde sig i sådanne tilfælde.
Når det gælder fast ejendom, tilkommer den primære beskatningsret altid det land, hvor ejendommen er beliggende. Dette betyder, at Danmark i de fleste tilfælde vil give Credit for den skat, der er betalt i udlandet. Credit metoden medfører, at der både skal betales skat i udlandet og Danmark, dog således at den danske skat nedsættes med skatten betalt i udlandet. Der kan maksimalt gives Credit med et beløb svarende til den danske skat beregnet af den udenlandske indkomst.
Salg af ejendom i udlandet
Ved salg af ejendommen vil beskatningen af fortjenesten afhænge af, hvad ejendommen er anvendt til. Har ejendommen helt eller delvist været anvendt privat, vil en fortjeneste som udgangspunkt være skattefrit jf. Ejendomsavancebeskatningslovens §8. Der kan dog være ejendomsavanceskat af salget til udlandet.
Har ejendommen udelukkende været anvendt erhvervsmæssigt såsom udlejning, skal fortjenesten medregnes ved indkomstopgørelsen i Danmark.
Skat i udlandet
Du skal være opmærksom på, at vi kun behandler de danske skatteregler. Du skal søge råd fra en rådgiver fra det land, hvor ejendommen er beliggende.
Vi kan hjælpe dig
Har du en udenlandsk ejendom og er usikker på, hvordan du skal håndtere det skattemæssigt, står vi klar til at hjælpe dig.
Hvad vi kan hjælpe med:
- Selvanmeldelse af ejendommen i udlandet
- Opgørelse af udlejningsindkomsten
- Hvilken metode, der vil være mest fordelagtigt for dig at anvende
- Salg af ejendom
- Korrekt indberetning
- Dobbeltbeskatning
- Assistere med henvendelser fra skattemyndighederne i Danmark
- Rådgivning
Hos Skatteinform har vi stor ekspertise og erfaring inden for skatterådgivning, skattesager, revision og regnskab for både private og virksomheder. Læs mere om vores skatterådgivning her.
Vær mere end velkommen til at kontakte en af vores professionelle skatterådgivere for yderligere spørgsmål.
Kontakt SkatteInform
Vi giver kvalificerede svar på dine skattespørgsmål. Hvis du har interesse i assistance med opgørelse af den skattepligtige indkomst, står vi gerne til rådighed mod honorar efter nærmere aftale.
Ring til os på telefon 33 32 10 10
Send en e-mail på info@skatteinform.dk
SkatteInform Statsautoriseret
Revisionspartnerselskab
Frederiksborggade 54 1. tv
1360 København K
Vi påtager os ikke ansvar for dispositioner, der måtte træffes på baggrund af dette nyhedsbrev uden forudgående individuel rådgivning. Ligeledes påtager vi os ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler.
